Как изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости Москвы, с чего начинается сервис в сегменте и где в девелопменте уже применяется ИИ, рассказал вице-президент по продажам компании Sminex Иван Обухов
Фото: пресс-служба
— Что сейчас происходит с ценами, спросом и предложением на рынке элитной недвижимости Москвы?
— Цены растут и в предложении, и, что показательно, в сделках. За год стоимость «квадрата» в купленных квартирах выросла примерно на 14% и достигла 2,7 млн руб. При этом объем предложения на рынке по итогам первого квартала составил 228 тыс. кв. м. Это на 6% меньше, чем в конце 2025 года, но больше, чем год назад. В первом квартале новых проектов в продажу не выходило, тогда как во втором объявили старт уже в четырех.
Рынок остается достаточно активным: появляются новые дома, заключаются рекордные сделки, девелоперы предлагают все больше редких форматов городской недвижимости — пентхаусов, ситихаусов, вилл. Дефицит предложения, в свою очередь, тоже поддерживает спрос на элитные метры.
— Как за последние годы изменились предпочтения покупателей элитных домов?
— Раньше элитная недвижимость представляла собой небольшой клубный дом в центре Москвы. Чем меньше квартир, тем дороже. По сути, покупатель выбирал престижный адрес, возможно, площадь и спальность лота. Сейчас этого уже недостаточно.
Безусловно, современные элитные дома — это особый уровень приватности. И речь не только об охране или видеонаблюдении, но также об инновационных инженерных решениях. Например, в топ-3 параметров выбора дома для жизни входит шумоизоляция. При этом на рынке квартир без отделки отсутствуют комплексные решения по обеспечению тишины.
Поэтому мы создали собственную комплексную технологию шумоизоляции Perfect Silence. Совместно с НИИ строительной физики за 17 месяцев мы протестировали 307 комбинаций строительных материалов и нашли те, что подавляют звук лучше всего. Например, уровень шума от соседей сверху мы снизили в 2,6 раза.
Технология работает на уровне каждой квартиры, по принципу взаимной тишины. И важно, что решения мы применяем превентивно, уже во время строительства дома, снимая этот вопрос с клиента — самостоятельно комплексную шумоизоляцию он сделать не может.
Хотя, конечно, локация — по-прежнему критерий номер один. И поэтому мы создаем наши дома исключительно в престижных районах Москвы. Например, у нас сразу шесть площадок в Хамовниках, и недавно мы открыли продажи в новом доме на Патриарших прудах.
— Постпродажный сервис тоже развивается? Как он устроен в элит классе?
— Сервис начинается раньше, чем человек получает ключи. Уже на этапе концепции и проектирования нужно учитывать будущие потребности жителей на уровне квартиры, дома, двора и цифровых решений. Все это часть нашего фирменного подхода к созданию домов Fine Development — важна каждая деталь.
Девелопер должен понимать, как покупатель будет выбирать квартиру для жизни, какую информацию увидит на сайте, насколько понятны планировки. Когда дом строится, важно сообщать клиенту о ходе работ, а также обеспечить дизайнерам возможность заранее сделать замеры и подготовить дизайн-проекты.
— На примере проектов вашей компании, какие технологии помогают управлять инженерными системами в элитных домах?
— За центральное управление домом у нас отвечает автоматизированная система Building Management System, или BMS. Это большой компьютер, единая интеллектуальная сеть, которая обеспечивает бесперебойную работу электро- и водоснабжения, кондиционирования, телекоммуникаций. Например, мы устанавливаем центральную систему приточно-вытяжной вентиляции с фильтрами глубокой и тонкой очистки, секциями для увлажнения, охлаждения и УФ-обеззараживания воздуха. Она повышенной мощности относительно действующих нормативов и оптимальна для обеспечения максимального комфорта жителей. Или используем для каждой квартиры индивидуальные системы кондиционирования miniVRF и VRF. Они компактны, энергоэффективны, удобны в обслуживании и безопасны для окружающей среды.
— Искусственный интеллект — одна из самых трендовых технологий, которая внедряется в разных отраслях. Применяются ли нейросети в девелопменте?
— Да, внедрение ИИ действительно происходит во многих направлениях нашей сферы. Он используется для визуализаций и ускоряет работу архитекторов, дизайнеров и специалистов по контенту.
С помощью нейросетей можно показать виды из окон с разных ракурсов, собрать видео- и другие материалы. В результате клиент лучше знакомится с проектом, и ему проще принять решение.
— Каким, по вашему мнению, будет элитный дом в ближайшем будущем?
— Все более персонализированным и комфортным. Многие клиенты покупают не первую квартиру, поэтому каждый следующий дом должен быть лучше предыдущего и предлагать что-то новое. Для девелоперов это постоянный вызов, потому что нужно не просто отвечать на потребности покупателя, а предвосхищать их. Так, несколько лет назад мы начали создавать в историческом центре Москвы элитные кварталы с собственными просторными парками. И размещать в них инфраструктуру для каждого члена семьи.
Важны и детали, которые раньше воспринимались как сугубо технические. Показательный пример — паркинг. Хотя многие жители бывают там чаще, чем в лобби, он нередко воспринимается как вспомогательное пространство.
При проектировании парковочного места обычно смотрят на его площадь. А жителя больше волнует, сможет ли он комфортно открыть дверь, удобно ли выходить пассажиру на заднем сиденье.
Поэтому мы оцифровали популярные модели премиальных автомобилей, которыми пользуются наши клиенты, и учли их габариты при проектировании. В результате мы создали самые широкие и комфортные машино-места.
— Будут ли развиваться сервисы, которые сопровождают владельцев элитных квартир после заселения?
— Сервисы продолжат развиваться, потому что их можно улучшать постоянно. Возможно, в этом будут помогать цифровые инструменты и решения на основе ИИ. А может быть, наоборот, признаком роскоши станет живое человеческое общение. Думаю, что в элитном доме оно должно оставаться всегда.
