О том, что ждет рынок премиальной недвижимости в Москве, как будет меняться ее стоимость и какие требования предъявляют покупатели такого жилья, рассказал генеральный директор ENGEO Development Михаил Груничев
Фото: пресс-служба
erid: 2SDnjcxgx9Q
— По итогам 2025 года объем предложения первичного жилья в премиум-сегменте увеличился только на 2%, до 335 тыс. кв. м, а в классе де-люкс показатель сократился на 4%, до 257 тыс. кв. м, подсчитали в Kalinka Ecosystem. Каковы ваши прогнозы относительно развития рынка премиальной недвижимости?
— В будущем можно ожидать дальнейшего снижения темпов выхода новых объектов. Девелоперы будут подходить к запуску проектов более избирательно, больше фокусируясь на их концепции и общем качестве строительства, а не на масштабировании объемов. В таких условиях предпосылок для значительного роста предложения элитного жилья не наблюдается: рынок, вероятнее всего, сохранит умеренный и сбалансированный характер развития.
— По оценкам экспертов, средневзвешенные цены на жилье в премиум-сегментах за год выросли на 8% и достигли 2,4 млн руб. за 1 кв. м. Будет ли продолжать расти стоимость этой недвижимости в 2026 году?
— Рост цен в сегменте элитной недвижимости во многом предопределен увеличением себестоимости проектов. Речь идет не только о подорожании строительно-монтажных работ, но и о существенном росте затрат на приобретение земельных участков, включая сопутствующие расходы — изменение вида разрешенного использования (ВРИ), а также выполнение обязательств по социальной нагрузке.
Важно учитывать, что рост цен в прайс-листах девелоперов не всегда отражается в реальных сделках. В условиях текущей рыночной динамики фактические цены продаж могут оставаться на прежнем уровне. Более того, в проектах, где темпы реализации не соответствуют заложенным в финансовых моделях, девелоперы могут идти на ценовые корректировки, что приводит к снижению фактической стоимости сделок относительно заявленных ориентиров.
— Какие тенденции определяют сегодня рынок элитной недвижимости? На что прежде всего смотрят покупатели при выборе объекта?
— Локация по-прежнему остается главным критерием при оценке объекта элитной недвижимости. Однако само по себе центральное расположение уже не является единственным и определяющим фактором ценообразования. На рынке есть несколько примеров, когда проекты в высоком ценовом сегменте успешно реализуются в локациях, которые ранее не воспринимались как премиальные.
Фокус постепенно смещается на качество продукта: продуманные планировочные решения, наполнение объекта и уровень инфраструктуры. Существенным фактором становится готовность жилья к проживанию. Учитывая длительные сроки чистовых отделочных работ, покупатели все чаще обращают внимание на наличие готовой отделки или на способность девелопера обеспечить ее выполнение на высоком уровне и в сжатые сроки.
Таким образом, ценность объекта формируется уже не только его адресом, но и совокупностью характеристик, определяющих комфорт, функциональность и скорость выхода на фактическое использование пространства.
— Что стало ключевым драйвером перехода к продажам резиденций с готовой индивидуальной отделкой?
— Сегмент де-люкс невозможно представить в формате безликой «коробки». Пространство должно быть живым, наполненным смыслом, характером и индивидуальностью будущего владельца.
Реализация нашего проекта «Большая Дмитровка IX», включающего 100 резиденций, большинство из которых были выполнены с индивидуальной отделкой, стала для нас этапом накопления практического опыта. Мы смогли проработать подходы к созданию высококачественных интерьеров, в которых каждая деталь соответствует уровню архитектуры и ожиданиям клиента.
Полученные компетенции нашли свое развитие в проекте «Камергер», где ключевым принципом стала гибкость и умение адаптироваться под запросы каждого клиента. Такой подход позволяет создавать не просто пространство, а уникальную среду, точно отражающую образ жизни и предпочтения владельца.
— Как ведется работа над дизайн-проектом, как подбираются материалы? Отделка включает в себя меблировку?
— В проекте «Камергер» особое внимание уделено качеству и тактильности фактур. В отделке резиденций используются исключительно натуральные элементы — дерево ценных пород, мрамор, декоративные штукатурки, латунь и бронза. У нас есть опыт по работе практически со всеми видами премиальных отделочных материалов.
Работа над будущим интерьером начинается уже на стадии разработки общей дизайн-концепции. Наши штатные дизайнеры проводят серию детальных интервью с будущим резидентом, чтобы досконально понять его образ жизни, эстетические предпочтения и сценарии использования пространства. В дизайн-проект также возможно включить полную меблировку.
— Аналитики говорят о кризисе кадров на рынке строительства. По экспертным оценкам, нехватка квалифицированных специалистов в строительстве составляет от 25 до 35%. Как вы собирали штат узкоспециализированных строителей, которые выполняют отделку премиального уровня?
— В процессе реализации проекта «Большая Дмитровка IX» мы выстраивали работу с широким кругом подрядчиков. И в результате пришли к выводу, что только единицы способны выполнять масштабные проекты в премиум-сегменте отделки.
Но по мере развития проекта мы собрали высококлассных профессионалов в этой сфере. Так сформировалась команда, которая способна говорить на одном языке как с заказчиком, так и с архитекторами, девелопером, техническим надзором и субподрядчиками.
Наша команда плюс накопленный опыт являются нашим конкурентным преимуществом. Мы обладаем не просто набором компетенций, а выверенной системой взаимодействия множества специалистов, что обеспечивает стабильно высокий результат.
— Придет ли рынок недвижимости к концепции индивидуальной отделки во всех объектах в будущем? Каков ваш прогноз?
— Это физически невозможно из-за дефицита кадров и отсутствия опыта реализации подобных объектов у многих участников рынка. Однако наиболее гибкие игроки в ближайшем будущем придут к осознанию необходимости перехода к формату с отделкой.
Застройщик — АО «ИНГЕОЦЕНТР»
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
