После периода высокого спроса на рынке недвижимости наступило охлаждение, но активность девелоперов восстанавливается. К такому выводу пришли участники конференции «Сбера» «Время изменений: формула баланса»
Фото: пресс-служба
erid: 2SDnjewcLnv
Продажи жилой недвижимости шли неравномерно в последнее время. С четвертого квартала 2025-го по январь 2026-го рынок показывал резкий рост, это было связано с изменением условий «Семейной ипотеки». Затем началось охлаждение. По оценке «Сбера», в феврале—апреле 2026 года продажи снизились на 14% по сравнению с тем же периодом 2025-го, рассказал на конференции заместитель председателя правления ПАО «Сбербанк» Анатолий Попов.
По его словам, банк финансирует примерно две трети проектов в жилой недвижимости и является опорным для отрасли. Поэтому статистика кредитной организации репрезентативна для всего рынка.
«Жилищное строительство — крупнейший мультипликатор экономики. Несмотря на стоимость заемных средств и рост инвестиционной себестоимости проектов, он сохраняет устойчивость. В стройке находится более 118 млн кв. м, где привлекаются средства граждан, используется проектное финансирование и счета эскроу. При этом сегодня банки ответственны за ритмичность финансирования отрасли и являются ключевыми участниками строительного бизнеса. Застройщики находятся в зависимой от банков позиции», — комментирует Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России.
От перегрева к стабилизации
Выдача ипотечных кредитов банком в декабре 2025 года доходила до 443 млрд руб., а в феврале 2026-го просела до 114 млрд руб. Сейчас объемы восстанавливаются — весной цифра стабилизировалась на уровне 127–132 млрд руб. Общий ипотечный портфель Сбербанка за январь—апрель увеличился с 6,9 трлн до 7,2 трлн руб.
«Изменения темпов продаж, конечно, напрямую связаны с изменениями механизма работы «Семейной ипотеки», — отмечает Анатолий Попов. — Субсидирование оказывает фундаментальное влияние на продажи. В начале года 94% выдаваемой ипотеки выдавалось с теми или иными механизмами субсидирования. Сейчас эта цифра равна 83%».
Доля продаж жилых комплексов (ЖК) на этапе ввода в эксплуатацию — один из ключевых отраслевых показателей. Сейчас он составляет 72%. «Почти четверть квартир не находят своего покупателя. Застройщики и банки, соответственно, остаются с этими квартирами. Иногда это часть стратегии застройщика. На рынке в целом — позитивный фон. Нет системных больших задержек по строительству», — сказал зампред правления банка.
Еще один позитивный сигнал — динамика запуска новых проектов. В первом квартале 2026 года показатель вырос сразу на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 10,7 млн кв. м. То есть рынок преодолел спад.
Фото: пресс-служба
Анатолий Попов, заместитель председателя правления ПАО «Сбербанк»
По мнению Анатолия Попова, это говорит о том, что девелоперы верят, что, когда их объекты достроятся, уровень ключевой ставки будет ниже, а ипотека доступнее и это вернет продажи на стандартные уровни 2020–2021 года.
«Уровень инфляции в 4% привлекателен тем, что ипотеку можно выдавать по однозначным ставкам, в районе 8–9%», — подчеркнул зампред правления Сбербанка.
Об оздоровлении рынка говорит и сокращение объема продаж квартир в рассрочку. Максимальная доля таких продаж (44%) была зафиксирована в четвертом квартале 2024 года. В первом квартале 2026 года она сократилась до 32%. По прогнозу «Сбера», в следующем году в рассрочку будет продаваться только пятая часть квартир. «Очень хорошо, что рынок на эту тему дисциплинируется. Это тоже важный позитивный тренд с точки зрения продаж», — подчеркнул Анатолий Попов.
Рынок ждет, что к концу 2026 года ключевая ставка снизится, что сделает рыночную ипотеку доступной и позволит ей прийти на смену льготным программам, прогнозирует Александр Тернющенко, коммерческий директор компании Dogma: «Ипотека останется важным драйвером отрасли, но изменяется ее структура. Будет меньше жилищных кредитов с государственной поддержкой и больше рыночной ипотеки, потому что, как мы надеемся, ставки будут более приемлемыми».
Не катастрофа, но желтая зона
В Банке России также считают, что ситуация на рынке жилой недвижимости в целом не вызывает беспокойства, при этом отдельные показатели требуют внимания. Об этом рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. Он сообщил, что среднемесячные продажи жилья стабильны и находятся на уровне около 1,9 млн кв. м — за исключением тех периодов, когда рынок ждал изменения льготных программ.
Фото: пресс-служба
Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России
Так, во втором полугодии 2023-го наблюдался всплеск показателя до 3,5 млн кв. м — ожидалось ужесточение условий льготных программ и введение макронадбавок по высокорискованной ипотеке. В первом полугодии 2024-го — до 2,4 млн кв. м — на фоне грядущей отмены «Льготной ипотеки» и повышения макронадбавок. А во втором полугодии 2025 года — до 2,7 млн кв. м — в ожидании ужесточения условий «Семейной ипотеки».
Текущий уровень продаж около 1,9 млн кв. м ежемесячно — стабильный и нормальный показатель, подчеркнул Данилов. Ниже — зона потенциального риска, выше — перегрев рынка, который ведет к росту цен.
Фото: пресс-служба
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России
«Сегодня с учетом стоимости заемных средств и заградительных ставок по рыночной ипотеке, кроме ипотечных программ с господдержкой, которые реализуются по поручению президента, мы видим замедление. Но у нас очень инерционная отрасль, поэтому можно сказать, что показатели по объемам все еще неплохие за счет предыдущих лет. Главная задача, которую мы перед собой ставим (эту же задачу перед нами ставят президент нашей страны и премьер-министр) и которая транслируется на регионы и муниципалитеты, — не допустить появления объектов, которые будут не достроены», — подчеркивает Никита Стасишин.
Данилов также сообщил, что доля проданного жилья в объектах на момент ввода в эксплуатацию прибавила 3,8 п.п. год к году и достигла 76%. Это оценка опирается на данные из Единой информационной системы жилищного строительства и расчеты Банка России.
Рынок ипотеки перестает зависеть от госпрограмм, и государство целенаправленно идет к тому, чтобы этот перекос ушел в прошлое, отмечает Юлия Архангельская, начальник управления коммерческих сервисов «Мангазея»: «Если брать ипотечный портфель сегодня, то доля «Семейной ипотеки» в нем — около 10–15%. Еще половина — субсидированные ставки, мы работаем с топ-6 банков. И около 30% от ипотечного портфеля — базовая ипотека».
Фото: пресс-служба
Юлия Архангельская, начальник управления коммерческих сервисов «Мангазея»
Показатель покрытия задолженности российских застройщиков по проектному финансированию средствами на счетах эскроу за год снизился на 4 п.п., до 68%. По оценке Данилова, такой уровень — не катастрофа, но это уже желтая зона.
В идеале, по словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, показатель должен быть равен 100%, то есть застройщики получают кредитных средств ровно столько, сколько по факту покупатели заплатили по ДДУ, и им этого достаточно. В такой ситуации для них стоимость кредитов будет на уровне 3–4%.
Еще один показатель в желтой зоне — доля рассрочки, она составляет 17% (+4,3 п.п. год к году). Это более 1,5 трлн руб. «Доля неоплаченных продаж перестала быстро расти, галопировать. Год назад она сильно росла — сейчас стабилизировалась», — продолжил он. При этом опросы показывают, что около 5% договоров долевого участия при покупке жилья в рассрочку расторгается.
Полноценную статистику по этому сегменту позволит собирать законопроект о рассрочке, который сейчас находится в работе. Документ предполагает передачу данных о рассрочке в бюро кредитных историй и переход в собственность недвижимости на момент сдачи объекта.
«С нашей стороны отдельное внимание сфокусировано на жестком контроле за сроками ввода объектов и передачи ключей гражданам. Главная задача, которую мы ставим перед региональными и муниципальными властями, — обеспечить неукоснительное соблюдение сроков. Сегодня все моратории закончились и все штрафы и пени — на стороне покупателя. Важно, чтобы строительно-монтажные работы были синхронизированы со строительством инженерной инфраструктуры, а также с проектами КРТ либо другими обязательствами застройщика или муниципалитета по возведению социальной инфраструктуры. Другое основное направление — качество жилья. Оно должно быть надежным, комфортным и максимально отвечать запросам граждан», — подчеркивает Никита Стасишин.
Гибкий подход и тепловые карты
В ходе конференции представители «Сбера» рассказали о новом гибком подходе к проектному финансированию и работе с девелоперами. Он позволяет лучше сбалансировать возможности и интересы участников рынка.
Подход касается определения целевого LLCR (Loan Life Coverage Ratio, коэффициент покрытия кредита — отражает способность девелопера обслуживать и гасить долг за счет будущих денежных потоков) по проекту. В своей модели банк учитывает разные параметры — локацию, концепцию, опыт девелопера, систему продажи, использует ML-модели и анализ больших данных. Например, если девелопер постоянно реализует проекты лучше, чем ожидал банк, он может претендовать на меньший LLCR, и наоборот.
На мероприятии Попов представил первые «тепловые карты», которые отражают привлекательность локаций для строительства жилья по результатам оценки «Сбера». Эта оценка влияет на требования к девелоперам при проектном финансировании. Чем более перспективная локация, тем более комфортные требования по LLCR.
Главный инсайт нового инструмента — неравномерное распределение перспективных локаций в разных районах Москвы. К примеру, раньше застройщики считали, что запад и северо-запад столицы — беспроигрышные премиальные локации, где можно все распродать по любым ценам. Оказалось, что это не совсем так и перспективные локации есть, например, на юго-востоке.
На сегодняшний день «Сбер» подготовил такие «тепловые карты» для двух регионов. К сентябрю 2026 года они будут готовы для 28 регионов, это 80% объема жилищного строительства многоквартирных домов. К концу 2026 года такая модель станет доступна по всей стране, включая небольшие города. «Мы уверены, что это позволит застройщикам опереться на нашу экспертизу, когда они будут принимать решение о приобретении земельного участка», — прокомментировал Анатолий Попов.
Инновации по запросу
На конференции обсудили и параметры жилья, влияющие на решение о покупке. Согласно исследованию «Сбер2В Аналитики», цифровые решения в ЖК — значимый фактор для потребителей: 78% респондентов, которые планируют смену жилья, ориентируются на наличие таких решений. Самые востребованные технологии — системы безопасности и видеонаблюдения (63%), «умный дом» (49%), энергоэффективные технологии (48%).
Фото: пресс-служба
Евгений Чуланов, директор департамента информационных технологий АО «Специализированный застройщик Сберсити»
Как рассказал заместитель генерального директора — директор департамента информационных технологий АО «Специализированный застройщик Сберсити» (проектная декларация на https://наш.дом.рф) Евгений Чуланов, при работе с инновациями девелоперы сталкиваются с двумя фундаментальными проблемами. Во-первых, это стоимость внедрения, во-вторых — реализуемость, поскольку бывает сложно синхронизировать десятки подрядчиков и субподрядчиков так, чтобы в итоге получился работающий сервис. «Мы эти проблемы у себя решили, осуществляя реализацию комплексного продукта для потребителей начиная с самой ранней стадии», — отметил Чуланов.
Внедрение инноваций было заложено в «Сберсити» еще на стадии проектирования. Это позволило сократить время внедрения технологий, а также снизить расходы. В результате системы энергомоделирования, автоматизации на уровне здания, помещений и квартир составляют незначительную стоимость от всех инженерных систем здания.
В качестве примера представители «Сберсити» приводят инновационную систему мусороудаления. Ее стоимость составляет около 4 тыс. руб. на квадратный метр, то есть меньше 1% от цены метра для покупателя. Система включает вакуумные технологии и элементы ИИ. Отсортированный мусор уходит по подземному вакуумному мусоропроводу за сотни метров от дома. На каждой кухне устанавливается диспоузер, а на подземных паркингах под каждым зданием — фандоматы для металла и стекла. ИИ распознает, что именно житель сдает в фандомат и начисляет баллы. Ими можно рассчитаться за услуги с управляющей компанией.
Кроме того, в «Сберсити» действует собственная система энергоменеджмента. Вместо одной центральной котельной используют распределенную сеть из 74 энергоцентров. Они работают на природном газе. Климат в своих квартирах настраивают сами жители с помощью технологий «умного дома». «Мы ставили перед собой задачу сделать «умный дом» базовой технологией, как водоснабжение и электроснабжение», — подчеркивает Евгений Чуланов.
В целом, как констатировали участники конференции, цифровые технологии перестали быть прерогативой ЖК бизнес-класса. Потребители ожидают умных решений во всех сегментах жилья, это во многом определяет привлекательность объектов. Однако девелоперам важно не гнаться за количеством опций и внедрять только те решения, которые действительно необходимы покупателям, влияют на качество жизни и помогают экономить, а не создают неоправданных расходов на обслуживание.
